周哲宇熟悉的地價市場發展

法規名稱:    地價調查估計規則|地一知識周哲宇|

法規名稱:    地價調查估計規則|地一知識周哲宇|

申報地價之參考

法規名稱:    地價調查估計規則|地一知識周哲宇|

|地一知識周哲宇|知識分享 ​​​​​​​法規名稱:    地價調查估計規則 修正日期:    民國 102 年 12 月 31 日 法規類別:    行政 > 內政部 > 地政目 第 1 條

特價:0

|地一知識周哲宇|知識分享
法規名稱:    地價調查估計規則
修正日期:    民國 102 年 12 月 31 日
法規類別:    行政 > 內政部 > 地政目
第 1 條
本規則依土地法施行法第四十條規定訂定之。
依本規則所為之地價調查估計,應符合平均地權條例有關規定。
第 2 條
直轄市或縣(市)地政機關為地價調查估計之主辦機關。
第 3 條
地價調查估計之辦理程序如下:
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之
    因素。
三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修正地價區段,並繪製地價區段圖。
五、估計區段地價。
六、計算宗地單位地價。
第 4 條
地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
前項收益實例,係指租賃權或地上權等他項權利,且具有租金或權利金等
對價給付之實例。
第 5 條
第三條第一款所定基本圖籍及資料如下:
一、不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街
    道圖、都市計畫圖說、禁限建範圍圖、河川管制範圍圖。
二、地籍圖檔。
三、上期地價分布圖及地價區段略圖。
四、其他有關圖籍及資料。
第 6 條
調查買賣或收益實例時,應依買賣或收益實例調查估價表之項目調查並填
寫之。
前項調查得採用不動產成交案件申報登錄之實際資訊,或採用當事人、四
鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理
機關、司法機關或有關機關(構)提供之資訊。
第 7 條
買賣或收益實例如有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低者,應先作適
當之修正,記載於買賣或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況
無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:
一、急買急賣或急出租急承租。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
第 8 條
買賣或收益實例除依前條規定辦理外,並應就下列事項詳予查證確認後,
就實例價格進行調整,並記載於買賣或收益實例調查估價表:
一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
二、有無特殊付款方式。
三、實例狀況。
第 9 條
第三條第二款所定影響區段地價之因素,包括土地使用管制、交通運輸、
自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋
建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。
前項影響區段地價之資料,應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。
第 10 條
買賣或收益實例之土地上有建築改良物(以下簡稱建物)者,其建物現值
,依第十一條至第十三條規定計算。
第 11 條
建物主體構造之種類如下:
一、竹造。
二、土造、土磚混合造。
三、木造。
四、石造。
五、磚造。
六、加強磚造。
七、鋼鐵造或輕鋼架造。
八、鋼筋混凝土造。
九、鋼骨鋼筋混凝土造。
十、鋼骨造。
十一、其他。
第 12 條
建物現值之估計程序如下:
一、計算建物重建價格。其公式如下:
    建物重建價格=建物單價x建物面積
二、計算建物累積折舊額。其公式如下:
    建物累積折舊額=建物重建價格x建物每年折舊率x經歷年數
三、計算建物現值。其公式如下:
    建物現值=建物重建價格—建物累積折舊額
前項建物單價,應以不同主體構造種類之建物標準單價為準。但建物之樓
層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等特殊者,應酌予增減計
算之。
第一項建物現值之計算,得簡化為下列公式:
建物現值=建物單價x【1 —(年折舊率x經歷年數)】x建物面積。
第 13 條
前條所稱建物面積,已辦理登記者,以建物登記之面積為準;其全部或部
分未辦理登記者,以實際調查之面積為準。
第 14 條
以買賣實例估計土地正常單價方法如下:
一、判定買賣實例情況,非屬特殊情況者,買賣實例總價格即為正常買賣
    總價格;其為特殊情況者,應依第七條及第八條規定修正後,必要時
    並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估計該買賣實例
    之正常買賣總價格。
二、地上無建物者,計算土地正常買賣單價。其公式如下:
    土地正常買賣單價=正常買賣總價格÷土地面積
三、地上有區分所有建物,買賣實例為其中部分層數或區分單位者,其土
    地正常買賣單價之計算程序如下:
(一)推估各樓層可出售面積、各樓層房地正常買賣平均單價、車位平均
      價格及車位數。
(二)估算全棟房地可出售總價格。其公式如下:
      全棟房地可出售總價格=Σ〔(各樓層房地正常買賣平均單價x各
      樓層可出售面積)+(車位平均價格x車位數)〕
(三)計算全棟建物現值,依第十二條規定辦理。
(四)估算全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用。
(五)估算全棟建物買賣正常利潤。
(六)計算土地可出售總價格。其公式如下:
      土地可出售總價格=全棟房地可出售總價格—全棟建物現值—全棟
      建物之裝潢、設備及庭園設施等費用—全棟建物買賣正常利潤
(七)計算土地正常買賣單價。其公式如下:
      土地正常買賣單價=土地可出售總價格÷基地面積
四、地上有建物,且買賣實例為全部層數者,其土地正常買賣單價之計算
    程序如下:
(一)計算全棟建物現值,依第十二條規定辦理。
(二)估算全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用。
(三)估算全棟建物買賣正常利潤。
(四)計算土地正常買賣總價格。其公式如下:
      土地正常買賣總價格=全棟房地正常買賣總價格—全棟建物現值—
      全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用—全棟建物買賣正常利潤
(五)計算土地正常買賣單價。其公式如下:
      土地正常買賣單價=土地正常買賣總價格÷基地面積
前項所稱全棟建物買賣正常利潤,應視實際情況敘明理由估計。

HOT PRODUCTS